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拒交物业费,能成为维权“筹码”吗?
发布日期:2017-06-29 14:27

  物业费,对众多楼盘来说是条“生命线”——物业费收缴率高,物业的日子就过得滋润;如果半数左右的业主不交费,那物业撤走的日子也就不远了。记者从各级法院了解到,近年来锡城有关物业费的官司量在上升,很多业主不交物业费事出有因,甚至想通过诉讼来解决物业解决不了的问题。但拒交物业费真的是维权“筹码”吗?

  案例

  一笔物业费,让物业和业主互相起诉

  物业告业主拖欠物业费,不久业主认为名誉权遭侵犯

  为800多元物业费,市民王先生(化名)就两次与物业公司对簿公堂。

  2014年11月24日,王先生去交物业费,因为系统故障被拒收。又恰恰因为这笔物业费,物业公司未经催讨、沟通,就将王先生推上了被告席。当年12月8日,物业公司在小区张贴公告,说王先生作为业主委员会成员不交物业费,没有资格再担任业主委员会委员职务,呼吁业主罢免他的职位。王先生认为公告中的“不实之词”是对他的污蔑,极大地损害了他的形象,侵犯了他的名誉,将物业公司告上北塘法院,要求物业公司清除公告,发布道歉书,支付精神损害赔偿1万元。

  物业公司则认为,王先生是在物业公司提起诉讼后交纳物业费的。对欠费业主提起诉讼、以公告的形式催讨物业费并没有损害业主的名誉权,也没对业主造成实际损失。倒是身为业委会成员带头不交物业费,给物业公司带来了不利影响。

  北塘法院审理认为,催交或沟通并非物业公司向业主主张欠交物业费的法定前置程序。公告张贴之时,王先生确实未交纳2014年下半年的物业费,无法认定物业公司张贴公告具有侵犯王先生名誉权的主观故意。而现有证据尚不能证明物业公司张贴公告的行为对王先生的名誉产生了实际的损害后果及存在一定的因果关系,所以判决驳回王先生的诉讼请求。

  现象

  两年近5000件,物业费催讨案在增多

  业主视拒交为维权“筹码”,物业视诉讼为催讨工具

  像王先生这样为了物业费而上公堂的案件近年来有增多趋势。从市区七大法院的统计数据来看,2014年至今,物业纠纷案件为4975件。其中,滨湖区法院相关案件数量排行第一,多达1291件;惠山区法院案件量紧随其后,为901件;排行第三的为北塘法院,共736件。崇安法院的调研也显示,业主拖欠物业费在物业纠纷中占主导地位。

  有法官表示,不少物业公司催讨物业费不成,索性将业主一批批起诉到法院,将诉讼视为催讨物业费的工具,甚至认为不告上法院、不给业主施以压力,业主反而不会主动交物业费。而业主呢,不少是觉得平时向物业反映的问题解决不了,拒交物业费是维权“筹码”。

  目前来看,物业公司兴讼、胜诉的几率高,毕竟打官司需要业主自己举证,而业主未必会注意取证,或是举证难以证明物业公司所为不符合合同约定,也难被法庭采信。但物业公司过分依赖法院,不从改善自身服务角度出发,反而容易激化与业主的矛盾。

  分析

  话题一:业主为什么会拖欠物业费?

  原因不一而足,有些甚至让业主和物业都无奈

  1、认为物业存在不作为

  前段时间,陈女士因摄影器材被偷拒绝交物业费。“根本没看见保安15分钟巡逻一次”,所以她拒交物业费。滨湖区法院民一庭法官郑远园介绍,类似情况不少,业主没有精力维权,遇上业主委员会运作不规范,只能通过拒交物业费来表达诉求。

  诸如小区里搭了违建,也会有人认为物业不作为,因此拒交物业费。但有物业公司老总表示,这事他们没执法权,实在管不了。2、房屋质量问题不解决

  锡城一家物业公司表示,业主不交物业费常见的原因是房屋质量问题,比如渗漏。开头几年,房屋还在质保期内,还能找到开发商。但有的开发商不理会,他们也没办法。而过了质保期,只能动用大修理基金。但是为了某几户人家动用大修理基金,小区里其他人就会反对,这是个挺烦人的问题。而那些本身就是开发商旗下公司的物业,就更容易因房屋质量问题被业主迁怒了。3、开发商承诺的没影了

  还有比较常见的问题是,买房时开发商承诺小区有游泳馆、健身房,交房时就没了影。业主以此为由拒交物业费,物业又能有啥办法呢?4、心情不好等奇葩理由

  少数业主会找出奇葩理由来拒交物业费。比如物业服务让自己心情不好,居然也是不交物业费的理由。

  话题二:业主和物业为什么会闹僵?

  物业催缴物业费的一些手段激化与业主的矛盾

  1、不让进小区停车

  在广丰新村社区工作的苏小姐表示,她痛恨物业把物业费和车位进行捆绑。她介绍,她所住小区有业主不愿交物业费,物业就每天在进门的关卡上“作梗”,车主则按喇叭示威,每天为了这事,大门口车辆排起长龙,闹得整个小区都不安宁。其实,业主也有苦衷,比如小区的门窗是坏的,业主要求更换后再交费,但拖了几年都没解决。

  2、威胁不交将罚款

  采访中,不少业主表示,物业一直打电话催交费,或者威胁不交费要收罚款的行为也惹人烦。3、服务减量、损坏业主物品

  恶意地让没交物业费的业主享受的服务减量,比如不给未交或晚交的业主打扫楼道卫生,或者人为去损坏这些业主的物品等,都是业主厌恶的催讨物业费方式。类似的还有停水、停电、停电梯等。

  思考

  不交物业费,是维权的好方法吗?

  崇安法院民一庭吴伟法官提醒,业主通过拒交物业费来维权得不偿失。只要物业服务事实存在,业主就有义务缴纳物业费。业主可以发挥业委会的纽带作用,形成业主、业委会、物业公司相互沟通模式,或是向房地产行政主管部门投诉以解决物业纠纷。

  首先,物业公司通过收取物业费来为业主提供服务,若业主大都不交物业费必然难以维持,服务质量下降,受影响的仍是业主。如果对物业不满意,业主应当提升业主委员会的自治能力,抱团跟物业公司协商。锡城不乏通过诉讼炒掉物业公司进行业主自治的成功案例。

  其次,对簿公堂对业主来说,并不是经济的做法。因有与物业的服务合同在前,官司肯定以业主败诉告终,除了承担物业费,还得承担诉讼费用、迟延缴纳物业费所产生的滞纳金。对此,新区立案庭方庆富法官提醒,“一般约定为每日万分之三,高于银行同期贷款利率。而且,物业费都采取预付制,滞纳金就是从应该缴纳之日起就开始计算了”,逾期未主动履行,还得承担执行费用,甚至纳入失信人员名单导致个人名声受损,影响贷款、个人消费、出入境等。不过在法庭调解中,业主可免去诉讼成本,就相关费用或与物业公司有一定协商空间。

  市住建局物业管理处的施冬雷介绍,针对业主因房屋质量问题拒交物业费的问题,浙江的办法比较好,开发商在楼盘开发时就要交一笔质量保证金,在质保期内如果不维修,就会先用这笔钱抵扣。江苏省将来可能会采用第三方保险制度,开发商要为开发的楼盘投保,出了问题,由保险公司理赔。而在国外,物业是和业委会签合同,业委会再负责向业主收费。如果不交物业费,房子将被冻结和拍卖。所以,不交物业费是件不可思议的事。